Comienza el alucinación de dorso a la existencia: hipotecas, HELOCs, vencimientos y ejecuciones hipotecarias en el segundo trimestre

La paciencia y el fondo pandémico se están acabando. Pero todos se divirtieron mucho.

Pasado Lobo Richter por CALLE DEL LOBO.

Los saldos hipotecarios aumentaron un 9% en el segundo trimestre respecto al año anterior, ya que los precios aumentaron año tras año, mientras que las personas compraron muchas menos viviendas. Las ventas de viviendas usadas disminuyeron un 10% del segundo trimestre del año pasado, y Las ventas de viviendas unifamiliares nuevas se desploman un 19% durante el mismo período.

Los saldos de las hipotecas han crecido sin cesar desde el final de la caída de la vivienda en 2012. En esos 10 años, los saldos de las hipotecas aumentaron en $4,6 billones, y en los últimos tres años, los saldos de las hipotecas aumentaron en $2,0 billones, o un 21 %, a $11,4 billones.

HELOC pone fin al largo declive.

Las líneas de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda cayeron en desgracia después de 2009 y los saldos disminuyeron constantemente, revirtiendo el crecimiento masivo de los años anteriores a la crisis financiera. A medida que la supresión de las tasas de interés de la Reserva Federal y la QE empujaron a la baja las tasas hipotecarias, y los precios de las viviendas aumentaron, la gente comenzó a sacar y refinanciar sus hipotecas para generar efectivo, en lugar de recurrir a los HELOC.

Pero ahora el declive ha terminado. Los saldos de HELOC aumentaron en el segundo trimestre a $ 319 mil millones, desde el nivel más bajo del trimestre anterior. Esto ha ocurrido como Las tasas hipotecarias han aumentado y los pagos han disminuido.

Ahora existe una nueva dinámica: tasas hipotecarias mucho más altas: sería una tontería refinanciar una hipoteca al 3% con una hipoteca al 5% para sacar $100,000 en efectivo de la casa. Es mejor dejar solo el préstamo del 3% y obtener un HELOC de $100,000 que cobra el 5% sobre el saldo pendiente, si corresponde. Por lo tanto, espero que los saldos de HELOC aumenten aún más en el futuro, ya que el juego de refinanciación de retiros ha cambiado.

Las hipotecas son, con mucho, la mayor parte de la deuda de los consumidores, más grande que nunca.

Nada se acerca. Saldos de deuda de consumo en el segundo trimestre:

  1. Hipotecas: $ 11,4 billones
  2. Préstamos estudiantiles: $ 1.6 billones
  3. Préstamos para automóviles: 1,5 billones de dólares
  4. Tarjetas de crédito: $ 890 mil millones
  5. “Otros” (préstamos personales, etc.): $ 470 mil millones
  6. HELOC: $320 mil millones.

Las hipotecas son donde están los principales riesgos sistémicos solía ser debido al gran tamaño del mercado y al alto efecto de apalancamiento.

Pero ahora los bancos comerciales en los EE. UU. solo tienen alrededor de $ 2,4 billones en préstamos con garantía hipotecaria, incluidos los HELOC, en sus balances, y están repartidos entre 4300 bancos comerciales. Miles de cooperativas de ahorro y crédito y otros prestamistas también tienen algunas hipotecas en sus balances.

Pero la mayoría de las hipotecas ahora se titulizan como valores respaldados por hipotecas. Los MBS se dividen en dos categorías:

  • La mayoría son MBS respaldados por el gobierno. Aquí, los contribuyentes están en el anzuelo, no los inversores y los prestamistas.
  • Una porción más pequeña de MBS son “marcas privadas”, no respaldadas por entidades gubernamentales. Están en manos de fondos de bonos globales, fondos de pensiones, compañías de seguros, etc.

Los retrasos comienzan a viajar de regreso a la realidad. Todos se divirtieron mucho.

Bajo el programa de indulgencia de la era de la pandemia, los propietarios que se atrasaron en los pagos de su hipoteca, o que dejaron de hacer los pagos de la hipoteca por completo y luego ingresaron a un programa de indulgencia, fueron reclasificados como “actuales” en lugar de morosos. No tenían que pagar hipotecas y podían usar el dinero ahorrado de esos pagos de hipoteca atrasados ​​para otras cosas. Eventualmente, tendrían que llegar a un acuerdo con el prestamista para salir del programa de indulgencia.

El aumento en los precios de la vivienda desde la primavera de 2020 permitió a los propietarios, cuando llegó el momento de salir del programa de indulgencia, vender la casa y pagar la hipoteca y marcharse con dinero extra; o llegar a un acuerdo con el prestamista, como una hipoteca modificada con un plazo más largo, una tasa de interés más baja y pagos más bajos. Y todos se divirtieron mucho.

Pero con los programas de indulgencia terminados, la deuda hipotecaria comenzó a aumentar este año desde los mínimos históricos del año pasado.

Saldos hipotecarios que tenían 30 días o más de morosidad aumentó al 1,9% de los saldos hipotecarios totales en el segundo trimestre, frente al 1,7% del primer trimestre. Fue el tercer aumento trimestral consecutivo, desde un mínimo histórico en el segundo trimestre de 2021. Pero todavía está por debajo de todos los puntos bajos previos a la pandemia (línea roja).

Saldos HELOC que tenían 30 días o más de morosidad aumentaron al 2,3 % de los saldos totales de HELOC, el cuarto aumento trimestral consecutivo, desde mínimos históricos en el segundo trimestre de 2021. Ahora son más altos de lo que eran antes del congelamiento de la vivienda (línea verde).

Las tasas de morosidad del HELOC del segundo trimestre fueron más altas que la deuda de préstamos hipotecarios por primera vez, lo que lo llevó a mmm.

Las ejecuciones hipotecarias aumentaron, pero todavía están cerca de mínimos históricos.

El número de consumidores con ejecuciones hipotecarias aumentó a 35.120 prestatarios, frente a los 24.240 del primer trimestre y desde el mínimo histórico de 8.100 a 9.600 el año pasado.

Las ejecuciones hipotecarias se mantienen muy por debajo de cualquiera de los mínimos previos a la pandemia. En el punto más bajo del segundo trimestre de 2005, durante el apogeo justo antes de que despegara el estallido inmobiliario, hubo 148.780 ejecuciones hipotecarias, más de cuatro veces tantos como ahora.

En comparación, durante el período de tres años de 2008 a 2011, el pico de la crisis hipotecaria, más de 400 000 consumidores por trimestre sufrieron ejecuciones hipotecarias, incluidos 566 180 en el pico del segundo trimestre de 2009.

En el mejor de los tiempos antes de la escasez de viviendas, alrededor de 150.000 consumidores sufrieron ejecuciones hipotecarias; y en los buenos tiempos previos a la pandemia, cerca de 75.000 consumidores sufrían ejecuciones hipotecarias por trimestre. Este rango de 75,000 a 150,000 ejecuciones hipotecarias puede representar algo así como el viejo Good Times Normal (recuadro azul), y todavía no hemos llegado allí:

Precios de la vivienda y ejecuciones hipotecarias.

Un aumento en las ejecuciones hipotecarias no puede ocurrir a menos que haya una caída en los precios de la vivienda. Cuando un propietario que compró la casa hace dos años por $400,000 se encuentra en problemas ahora, cuando el precio de la casa ha subido un 25 % a $500,000, puede simplemente vender la casa, cancelar la hipoteca, pagar las tarifas y marcharse con las sobras. dinero. Y no habrá ejecución hipotecaria.

Si el precio de esa casa finalmente cae un 25% a $375,000 y el prestatario debe $390,000 en la hipoteca, las cosas se ponen más difíciles.

Si el precio cae un 40% a $300,000, se cierra la salida simple. Es entonces cuando las ejecuciones hipotecarias comienzan a ocurrir en grandes cantidades, especialmente si van acompañadas de un aumento a gran escala del desempleo, y eso es lo que sucedió durante la crisis hipotecaria. Pero todavía no está sobre la mesa.

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